[EBN칼럼] 새 아파트 거래의 원활한 유통이 필요

송고 2022.06.02 02:00 | 수정 2022.09.22 20:59
EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒebn

'기왕이면 다홍치마'란 말이 있다. 동일한 조건이라면 더 나은 쪽을 택한다는 말이다.

대부분의 매수자들은 아파트를 구입할 때 구축보다는 되도록 신축을 선호한다. 재건축 등 향후 정비사업을 통해 이득을 볼 요량이 아니라면 비슷한 입지와 가격 속 1년이라도 늦게 준공한 주택을 선택할 것이다.

세월이 흐를수록 건물 등 고정 자산에 생기는 가치의 소모가 발생할 수밖에 없고 이와 같은 감가상각을 고려했을 때 구축보다는 신축이 정주여건이나 자산 가치 면에서 유리할 수밖에 없다.

그래서인지 올해(5월25일 기준) 거래된 전국 아파트 3.3㎡당 매매 가격도 입주 5년 이하 아파트가 1670만원으로 가장 높은 거래가를 기록했다. 마치 신축 순으로 줄을 세운 마냥 6~10년 이하 1480만원 11~15년 이하 1394만원 16~30년 이하가 1000만원으로 뒤를 이었고 재건축 기대감이 반영된 30년 초과 구축은 1037만원을 기록했다.

건설사의 시공능력이 새로운 건축기술과 품질 향상으로 지속 개선되는 데다 거주편의성을 원하는 소비자의 요구가 아파트 설계에 반영되며 매수자·임차인 모두 신축의 소비자 만족도가 높을 밖에 없는 현실이 반영된 것이다.

하지만 입주 5년 이하 신축 아파트의 유통비중은 갈수록 줄고 있다. 시장 선호에 비해 거래되는 매매량이 많지 않다. 아파트의 입주연차별 매매 거래비중(계약일 집계기준)을 살펴보면 2019년엔 입주 5년 이하 아파트 매매거래 비중이 17.72%, 2020년 17.05%를 차지했으나 2021년 14.56%로 감소했다. 올해 5월엔 12.49%로 수치가 더 떨어졌다.

2022년 5월 기준 임대아파트를 제외한 전국 5년 이하 아파트 재고는 148만1454호로 전체 아파트 재고의 14% 비율을 나타내고 있는 것에 비해 거래비중이 많지 않은 셈이다.

입주 5년 이하 신축 아파트 매매 거래비중 감소원인은 여러 가지를 꼽을 수 있다. 경기둔화, 가격고점인식, 금리인상, 대출규제 여파로 주택 거래량이 평년보다 급감하며 새아파트 거래 비중도 동반 감소했다.

그러나 가장 큰 이유는 신축 아파트에 가해진 과도한 거래규제의 영향을 무시할 수 없다. 2019년 11월 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 민간택지에도 분양가상한제가 적용됐다.

분양가 상한제는 분양가를 택지비와 기본형 건축비·가산비 등으로 설정토록 분양가를 통제하는 제도로 저렴한 분양가로 인한 청약과열 현상과 최초 수분양자의 투기적 전매 우려를 막기 위해 실거주 의무와 분양권 전매규제를 동반하게 된다.

전매제한 기간이 최대 10년, 실거주의무 기간은 최대 5년이다. 거래규제가 장기화되다 보니 분양가상한제가 적용되는 일부 지역은 준공 5년 이하 신축아파트를 자유롭게 사고 팔수 없고 신축의 낮은 유통량이 다시 가격상승을 부르는 왜곡을 가져오게 됐다.

특히 해당 아파트가 조정대상지역과 겹칠 경우 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세(2년 이상 보유와 2년 거주) 요건을 맞추기 위해 매물을 내놓지 않아 매물출회 가뭄이 더 커지는 경우도 있다.

투기를 억제하기 위해 실거주 및 실수요자 위주의 주택시장 유통 구조 마련도 중요하지만 과도한 거래규제가 시장수요가 상존한 신축 아파트의 거래를 막아 오히려 가격왜곡 현상을 불러오지는 않는 지 다시 한 번 점검이 필요해 보인다.

USD$	1378.5	▼1.5
EUR€	1470.5	▲1.4
JPY¥	892.0	▼0.5
CNY¥	190.2	▼0.2

[EBN칼럼] 새 아파트 거래의 원활한 유통이 필요

관련기사

전체 댓글 0

매매기준율