[EBN칼럼] 한랭전선이 몰려온 아파트 청약시장

송고 2022.12.26 02:00 | 수정 2022.12.26 02:00
EBN 관리자 (gddjrh2@naver.com)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒebn

2022년 아파트 분양시장의 청약수요 특징은 상고하저가 뚜렷하다. 상반기보다 하반기 시장 냉각 체감과 속도감이 더 높았다.

실제 1순위 청약경쟁률은 상반기 11 대 1에서 하반기 3.6 대 1로 반기 만에 1/3 급감했다. 같은 시기 서울은 29.6 대 1에서 5.8 대 1을 기록하며 1/5 수준으로 수요가 줄였다.

상반기엔 그나마 1순위 총청약자가 63만1270명이었으나 하반기 들어서는 31만3468명으로 전기 대비 반 토막을 나타냈다. 2021년 상·하반기 각각 122만~176만 명씩 청약했던 것과는 격세지감이 느껴질 정도다.

금리 급등에 따른 주택담보대출 이자 부담과 경기둔화 우려, 구입심리 위축이 겹치면서 주택가격이 하락하고 매매 거래량도 역대 최저치를 띈 주택시장의 분위기가 고스란히 신규 분양(청약)시장으로 전이되고 있다.

1순위 전국 청약미달률은 상반기 19.2%에서 하반기 42.8%로 급증했다. 2022년 하반기 들어 10채 중 4채는 1순위 청약마감에 실패하고 있다. 청약미달 물량은 미분양과 미계약으로 연결되며 2022년 6월 기준 전국 미분양은 2만7910호를, 10월 기준 4만7217호를 기록하며 4개월 만에 1만9307호 증가했다.

주택가격 하락 등으로 시세차익에 대한 기대가 낮아지며 웃돈을 주고라도 분양권을 구입하려는 수요는 사라졌다. 2021년 전국 5만4989건의 분양권 거래량(입주권 포함)은 2022년 2만4532건으로 관련 수치가 축소됐다. 상반기 1만3218건, 하반기 1만1314건으로 반기단위 간신히 각각 1만여 건 턱걸이에 그쳤다.

조정대상지역 등 규제지역은 분양권 전매거래에 대한 양도소득세 중과와 분양가상한제 적용에 따른 실거주 의무 및 전매규제 장애가 있어 이들 요인도 거래감소의 원인으로 파악된다.

청약수요가 감소하기 시작한 분양시장은 아파트 공급에 영향을 미치고 있다. 아파트 분양물량은 전년보다 공급물량이 감소했다. 2022년 30세대 이상 일반분양을 실시한 전국 아파트 공급물량은 424개 단지, 26만2221세대로 전년 459개 단지, 28만8307세대보다 9% 감소했다.

같은 시기 수도권은 163개 단지 11만9714세대가 기 공급되며 2021년 168개 단지, 11만9567세대와 비슷한 수준을 나타내 주로 공급 감소는 지방에 집중되는 모습이다.

주택시장 냉각으로 분양시장의 수요가 감소하면 공급자는 분양가를 인하하는 할인분양에 나서거나 중도금 무이자 융자와 이자후불제 카드로 수분양자의 시장접근성을 높이는 전략을 펼쳐왔다. 하지만 원자재 가격 급등 외에도 1년여 만에 급격히 상승한 기준금리('21년 7월 0.5% → '22년 11월 3.25%)로 인해 저리대출 등의 금융(융자)혜택으로 수요자를 유인하는 모객이 쉽지 않은 게 현실이다.

실제 2022년 전국 호당 평균 분양가는 5억876만원으로 전년 4억2848만원보다 분양가 부담이 커졌다. 같은 시기 서울은 7억8576만원에서 9억4754만원으로 분양가 진입문턱이 높아졌다.

최근 국내외 통화긴축 속도 조절 가능성 등이 언급되고는 있으나 자금시장은 여전히 회사채 금리 상승과 부동산 경기 부진 등의 우려로 경색된 상태다. 부동산 PF대출과 건설업 관련 비우량 회사채 발행에 빨간불이 켜지며 건설업계의 돈맥경화와 유동성 공급 해결이 쉽지 않아 보인다.

주택공급자는 건설 사업비 조달에 어려움을 겪고 있고 청약대기자와 수분양자는 높은 분양가와 집단대출이자 부담에 고통 받고 있는 셈이다.

2023년은 1%대의 저조한 경제성장률 전망과 물가에 연동된 기준금리 인상 가능성이 여전히 열려있고 아파트 입주물량(30만4883세대)은 2022년(25만8026세대)보다 순증 해 주택 수요부재를 단기 타개하기 쉽지 않아 보인다. 주택 재고시장과 분양시장은 서로 물고 물린 톱니바퀴 한 쌍임을 감안할 때 2023년 분양시장도 냉각된 청약지표 호전이 쉽지 않을 전망이다.

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