주은영 베스트핀(담비) 대표

주은영 베스트핀(담비) 대표

평범한 가정이 벌어들인 돈을 단 한 푼도 쓰지 않고 모두 모은다면 중간 가격대의 집을 구입하기까지 얼마나 걸릴까?

소득 대비 주택가격 배율(PIR‧Price per Income Ratio)은 해당 국가‧지역의 중위 주택가격을 가구당 평균 연소득으로 나눈 값으로 주택가격의 높고, 낮음을 판단하는 지표로 쓰인다.

지난달 한국은행이 발표한 자료에 따르면 2023년 기준 한국의 PIR 지수는 26, 즉 26년 동안 꼬박 월급을 모아야만 간신히 평범한 집 한 채를 살 수 있다는 뜻이다.

집값이 이처럼 높게 치솟은 상황에서 대출을 받지 않고 모아둔 저축만으로 집을 산다는 건 거의 대부분의 사람들에게 불가능한 일이다. 최근 몇 년 사이 전셋값도 많이 오르면서 전세자금대출을 받는 것도 일반적인 일이 되었다.

이번 글에서는 이처럼 주거 관련 대출이 꼭 필요한 상황에, 알고 있어야만 하는 필수 대출 상식들에 대해 이야기해 보고자 한다. 이는 짧게는 몇 년에서 길게는 수십 년 동안 부담해야 하는 이자액을 줄이는 데 적지 않은 도움이 될 만한 내용들이다.

만약 주담대와 전세대출을 받으려 한다면 먼저 주택도시기금 홈페이지부터 방문해 보자. 정부에서 무주택 실수요자들을 대상으로 여러 저금리 정책 주거금융상품들을 제공하고 있기 때문이다.

‘디딤돌 대출’은 대표적인 정책 주담대 상품이다. 부부합산 연소득이 6000만원(생애최초, 신혼부부는 7000만원) 이하이고 순자산이 5억600만원 이하라면 최대 2억5000만원~4억원을 연 2.45~3.3% 고정금리로 빌릴 수 있다. 혼인 7년 이내인 신혼부부를 위한 더 낮은 금리(연 2.5~3%)의 전용 상품도 따로 마련돼 있다.

전셋집을 구하려 한다면 ‘버팀목 대출’을 알아보는 게 우선이다. 부부합산 연소득이 5000만원 이하이고, 순자산이 3억6100만원 이하라면 최대 1억2000만원을 연 2.1~2.7% 금리로 빌릴 수 있다. 청년층(만 34세 이하)과 신혼부부 등을 대상으로 하는 보다 낮은 금리의 전세대출과 월세 전용 대출(보증금, 월세)도 마련돼 있으니 꼼꼼히 살펴보도록 하자.

반가운 소식이 있다. 신생아를 출산한 가구라면 내년 1월부턴 훨씬 완화된 소득 요건을 적용받아 더 많은 금액을 더 낮은 금리로 빌릴 수 있다. 2022년 합계출산율이 0.78명까지 떨어지면서 정부에서 출산장려 금융지원 정책을 대거 내놓은 덕분이다. 대출 신청일로부터 2년 이내에 아이를 출산한 가구가 지원 대상이다.

부부합산 연소득이 1억3000만원 이하라면 연 1.6~3.3% 금리(5년간 적용)로 최대 5억원까지 주택구입자금을 대출받을 수 있다. 기존 디딤돌 대출은 담보주택의 가격이 6억원 이하일 때만 대출이 나왔지만 ‘신생아 특례 디딤돌 대출’은 주택가액 기준도 9억원으로 상향된다.

‘특례 버팀목 대출’에도 똑같이 완화된 소득 기준이 적용되며 최대 3억원을 연 1.1~3.0% 금리(4년간 적용)로 빌릴 수 있다. 대출을 받을 수 있는 보증금 상한 기준도 기존 4억원에서 5억원(수도권 기준)으로 상향된다.

전체 맞벌이 부부의 90%가 합산 연소득이 1억3000만원 이하인 만큼 아이를 출산한 가정의 상당수가 이 같은 특례 대출을 이용할 수 있을 것으로 예상된다.

소득이 높거나 재산이 많아 정책 주거금융상품을 이용하기 힘들다면 시중은행이나 저축은행, 보험사 등이 취급하는 대출들 중에서 나에게 가장 유리한 상품을 찾아야만 한다.

금융감독원이 운영하는 ‘금융상품 한눈에’와 필자가 운영하는 ‘담비’ 등, 대출 비교 플랫폼에 접속해 주택가격, 대출금액, 대출 기간, 상환 방식 등을 입력하면 조건에 맞는 주담대와 전세대출들을 한눈에 확인할 수 있다.

다만 이처럼 손쉽게 대출들을 비교해 볼 수 있다고 하더라도 최적의 상품을 고르기 위해서는 대출 신청자 스스로 각각의 조건들이 의미하는 바를 명확히 이해하고 있어야만 한다. 같은 은행의 같은 상품이라고 하더라도 각각의 조건들을 어떻게 조합하는지에 따라 실제로 부담해야 하는 이자액은 적지 않게 차이 나기 때문이다.

지난해까지만 해도 주담대는 35년 만기 대출이 대출 기간이 가장 긴 상품이었지만 올해 들어선 40년, 50년 만기 상품들도 어렵지 않게 찾아볼 수 있게 됐다. 다만 가계대출 급증을 예방하기 위한 금융당국의 조치로 인해 지난 9월 13일부터는 실제 만기가 50년이더라도 대출한도를 산정할 때는 40년 산정 만기를 적용하고 있다. 50년 산정 만기를 적용 받을 수 있는 대출 신청자는 안정적인 소득을 갖춘 만 34세 이하 차주뿐이다.

대출 기간이 길어지면 당장 납입해야 하는 월 납입금은 줄어들지만 대출 이용기간 동안 부담해야 하는 총이자액은 늘어나게 되니 현재 소득과 미래 소득을 모두 고려해 대출 기간을 설정해야 한다.

전체 이자액은 상환 방식에 따라서도 적지 않게 달라진다. 대출 원리금을 갚아나가는 방식은 크게 △만기일시상환 △원리금균등상환 △원금균등상환, 이렇게 3가지로 나눌 수 있는데 매달 내야 하는 월 납입액 금액은 만기일시상환 방식이 가장 적고, 그 다음은 원리금균등, 원금균등 순이다. 반대로 대출기간 동안 부담해야 하는 총이자액은 만기일시 > 원리금균등 > 원금균등 순으로 크다.

대출이자 계산기를 이용해 각각의 상환 방식별로 총 이자 금액과 월별 납입금액을 비교한 뒤 나의 금전적 상황에 가장 적합한 방식을 택해야 한다.

대출금리의 종류에는 △고정금리 △변동금리 △혼합형 금리가 있다. 다만 대출기간 내내 금리가 고정된 ‘순수 고정금리’는 정부가 지원하는 정책상품들을 제외하곤 찾아보기가 쉽지 않다. 수십 년 동안 같은 금리로 돈을 빌려줘야 하는 리스크를 감수하려 하는 민간 금융사가 많지 않기 때문이다.

그렇기 때문에 은행 등에서 대출을 받을 경우 주로 변동금리와 혼합형 금리로 대출을 받게 되는데 변동금리는 대개 6개월 주기로 대출금리가 달라진다. 조건에 따라선 3개월, 1년마다 금리가 달라지는 상품도 있다. 혼합형 금리는 주로 5년마다 금리가 달라지거나, 처음 5년 동안에는 고정금리가 적용되다가 그 이후엔 변동금리로 바뀌는 방식이다.

은행들이 미래의 기준금리 인상 가능성을 미리 대출금리에 반영하기 때문에 대출 시점에는 고정금리(혼합형 금리)가 변동금리보다 1~2%p 높게 책정된다. 대출 후 기준금리가 큰 폭으로 오르면 고정금리가, 반대로 기준금리가 인하되면 변동금리 방식이 유리한 만큼 앞으로 기준금리가 어떻게 달라질지도 잘 생각해 봐야 한다.

이 같은 요건들을 모두 따져봤다면 마지막으로 대출금리 감면 요건을 확인해 보자. 은행별로 자사 신용‧체크카드 사용 실적, 급여 자동이체 등의 조건을 충족할 경우 대출금리를 감면해 주고 있으니 이를 통해 금리를 최종적으로 얼마까지 낮출 수 있는지도 잊지 말고 살펴봐야 한다.

대출을 받아서 주택을 임차하거나 구입해야 하는 경우, 단순히 일반적인 주거래 은행에 익숙하게 받기보다는, 내게 가장 유리하고 적합한 대출상품을 비교하고 선택하는 것이 필수인 세상이 되었다. 이제는 과거보다 많은 정보가 오픈되어 있고, 다양한 정보를 손쉽게 탐색하는 것이 가능해졌다. 때문에 장기간 유지해야 하는 대출상품을 선택할 때 내가 조금만 주의 깊게 신경 쓴다면, 이자를 절약할 수 있는 방법을 스스로 선택할 수 있을 것이다.

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