"지금이 가장 싸다" 영끌 폭주…브레이크 풀린 '주담대'

송고 2024.08.26 14:14 | 수정 2024.08.26 16:00
EBN 이병우 기자 (news7251@ebn.co.kr)

서울 아파트 매매량 1년 6개월 새 6배 '껑충'

스텝꼬인 금융당국 '가계부채와의 전쟁' 선언

서울 시내 아파트 단지ⓒEBN

서울 부동산 시장이 활력을 되찾자 수도권 지역 20·30 영끌족(영혼까지 끌어모아 대출)들의 움직임이 심상치 않다.

'지금이 가장 싸다'라는 인식 확대로 영끌족의 서울 아파트 매매량이 급증하고 있다. 영끌 규모가 코로나19 초기 '0%대 기준금리' 시대를 넘어섰다.

주택담보대출(주담대) 신규 취급액은 역대 최대치를 달성했고, 가계부채는 적색불이 켜진 상태다.

정부는 가계부채 축소와 집값 상승을 막기 위해 내달 1일부터 '2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'을 시행하는 등 강도 높은 대출 억제에 나설 방침이다.

26일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 7월 말 주담대(전세자금대출 포함) 잔액은 559조7501억원으로, 6월 말(552조1526억원)보다 7조5975억원(1.37%)이 불어났다. 이 증가 폭은 5대 은행에서 확인할 수 있는 2016년 1월 이후 시계열 가운데 월간 최대 기록이다.

하지만 더 큰 문제는 이 기록이 한 달 만에 깨질 수 있다는 것이다. 이날 기준 5대 은행의 주담대 잔액(565조8967억원)은 7월 말(559조7501억원)과 비교해 6조1456억원이 더 늘어난 상황. 월말까지 약 4일이나 남은 만큼, 이 추세라면 8월 증가 폭이 7월을 넘어설 것으로 보인다.

이처럼 주담대 잔액이 급증한 데는 집값 자체가 과거보다 크게 오른 데다 영끌족 쏠림 현상까지 더해진 탓이다. 영끌족 규모는 약 3년 전 코로나19 초기 '0%대 기준 금리' 시대를 넘어섰다.

이같이 영끌 규모가 확대된 데는 기준금리 인하설에 힘이 실리면서 '지금이 가장 싸다'라는 인식이 확산됐기 때문이다. 실제 한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 매매가격 지수는 기준금리 인하에 대한 수요자들의 기대감이 높아지던 시기부터 상승해 22주 연속 오름세를 유지하는 중이다.

아파트 매매가격 지수란 주택시장의 평균적인 매매가격 변화를 측정하는 지표다. 지수가 100 이상일 경우엔 집값 '상승'을, 100 이하일 경우엔 그 반대를 뜻한다. 8월 셋째 주(19일) 기준 서울 아파트 매매가격 지수는 전주(96.6%)보다 0.3p 상승한 96.95%를 기록했다.

지수 상승과 함께 영끌 족의 서울 아파트 매입량도 1년 6개월 만에 6배가량 증가했다. 작년 1월 358건(20대 이하·53건, 30대 305건)에 불과하던 20·30 세대의 서울 아파트 매입량은 올해 6월 들어 2069건(20대 이하·128건, 30대 1941건)으로 늘었다.

정부는 가계부채 축소와 집값 상승을 막기 위해 두 팔을 걷어붙였다. 금융당국은 '가계부채와의 전쟁'을 선언하고 내달 1일부터 2단계 스트레스 DSR을 시행하는 등 강도 높은 대출 억제에 나설 예정이다.

DSR이란 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 하는 규제다. 스트레스 DSR제도란 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 것이다.

지난 2월부터 스트레스 DSR 1단계(0.35% 포인트)가 시행됐고, 내달부터는 2단계(비수도권 0.75%p, 수도권 1.20%p)가 적용될 전망이다. 이에 따라 수도권 기준 대출 한도는 지금보다 약 2000만~4000만원 가량 낮아지게 된다.

예시로 소득 5000만원의 차주가 주담대 변동금리 4.00%, 만기 40년의 원리금균등분할상환 방식으로 받을 경우 현재는 3억7700만원의 주담대가 가능하지만, 내달 1일부터는 비수도권 3억5700만원, 수도권 3억3600만원으로 지금보다 각각 2000만원, 4100만원 씩 축소된다.

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