[EBN 칼럼] 불황기에 더 커진 서울 집값의 양극화 현상

송고 2024.03.06 09:57 | 수정 2024.03.06 09:58
EBN 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장대우 외부기고자 ()

함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장대우

함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장대우

불황기 집값 격차가 더 벌어지는 양극화가 커지고 있다. 규제지역 해제, 특례보금자리론 시행 등으로 2023년 일시적 회복세를 탔던 서울 아파트 매매가격이 4분기부터 주춤한 거래량과 함께 하향 조정되고 있다.

거래량과 집값이 동반 하락하고 있는 와중에도 집값 수준이 높은 곳과 그렇지 않은 지역 간 가격 흐름이 비슷한 비율로 변동하지 않는 양극화가 발생하고 있는 것으로 분석됐다.

국토교통부의 실거래가로 살펴본 서울 아파트 매매가격은 2022년 상반기 3.3㎡(평)당 3892만원으로 정점을 기록한 이후 하반기 급격한 기준금리 인상에 타격을 받으며 3492만원으로 하락했다.

이후 투기과열지구 및 조정대상지구 해제를 담은 1.3대책과 특례보금자리론 출시 등의 정책대출 효과로 2023년 상반기 3514만원에서 하반기 3665만원으로 회복했다. 하지만 9월 특례보금자리론 종료와 경기둔화 및 고금리 장기화 우려가 겹치며 2024년 상반기(2월 18일 누계, 이하 동일) 현재 3469만원으로 가격이 재조정된 상태다.

같은 시기 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 매매가격은 6218만원(2022년 상), 5581만원(‘22년 하), 5661만원(’23년 상), 6014만원(’23년 하), 5887만원(’24년 상)으로 서울 평균 매매가격과 비슷한 추세를 나타냈다.

2022년~2024년간 반기별 강남3개구의 3.3㎡당 매매가 대비 서울 평균 3.3㎡당 가격차는 2326만원(’22년 상)에서 2089만원(’22년 하)로 일시 조정된 후 2023년 상반기 2147만원, 하반기 2349만원, 2024년 상반기 2418만원으로 오히려 간극이 확대되고 있다. 자금조달 금리와 경기 등 외부 충격으로 인해 강남3구 집값이 타격을 받았지만 서울 내 여타 지역구 낙폭에 비해 회복기 더 빠른 가격 상승을, 재침체기엔 낙폭이 덜한 모습을 보인 것이다.

서울 내 아파트 자산시장 선호가 양극화되며 급매물을 노리는 대기수요가 비교적 풍부한 지역 또는 올해 1.10 공급대책으로 재건축 안전진단 완화 등 정비사업 호재를 품은 강남3권역은 집값 하락 타격이 비교적 덜 한 것으로 분석된다.

반면 서울내 금관구(금천·도봉·관악구)와 노도강(노원·도봉·강북구) 지역구는 상황이 다른 모습이다. 2022년 상반기 2661만원에서 하반기 2417만원으로 낮아진 금관구의 3.3㎡당 매매가는 2023년 상반기 2313만원에서 하반기 2388만원, 2024년 상반기 2250만원으로 아파트 매매가 조정이 장기화되고 있다.

서울 3.3㎡당 평균 가격과의 간격은 –1231만원(’22년 상), -1075만원(‘22년 하), -1201만원(’23년 상), -1277만원(‘23년 하), -1219만원(’24년 상)을 기록하며 2022년 상반기 잠시 좁아졌던 간격이 다시 벌어졌다.

같은 기간 노도강 지역은 3.3㎡당 매매가가 2727만원(‘22년 상), 2325만원(’22년 하), 2239만원(‘23년 상), 2256만원(’23년 하), 2174만원(‘24년 상) 흐름을 보이며 2022년 하반기를 기점으로 대부분 하락하고 있다. 서울 아파트 3.3㎡당가와의 편차는 –1165만원(’22년 상), -1167만원(‘22년 하), -1275만원(’23년 상), -1409만원(‘23년 하), -1295만원(’24년 상)으로 집값 호황기 때보다 비교적 격차가 커졌다.

아파트 매매가격의 격차와 시점별 가격 흐름을 통해 지역 간 가격 양극화를 살펴볼 수 있는 서울 지역 간 3.3㎡당 매매가격 차이에 주목할 필요가 있다. 위축된 거래 속에서도 비싼 아파트와 그렇지 못한 아파트 간 가격 변동 흐름이 다른 비율로 변동하고 있는 상황이다.

지역 간 상대적 가격 격차의 확대는 향후 거주 및 부동산 보유 지역에 따라 자산가치의 간극으로 이어지게 되므로 지역 간 양극화를 줄일 수 있는 주택 공급 확대와 주거 인프라, 정주여건 개선책이 꾸준히 동반될 필요가 있겠다.

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